Bürgerentscheid am 26. März

Die Positionen der Gegner und Befürworter zum Thema Altenberg

Vor dem Bürgentscheid am 26. März zur Bebauung Altenberg hat die Badische Zeitung die Positionen von Gegnern und Befürwortern zu wichtigen Themen zusammengefasst.

Verkehr/Parken

Mehr Wohnungen bringen mehr Verkehr. Aus Sicht der Bürgerinitiative bringt das auch mehr Probleme: Die Bundesstraße 415 sei bereits jetzt überlastet, die Parksituation rund um das Klinikum angespannt, auf den engen Wegen zu den drei Schulen im Umfeld gebe es viele Gefahrenquellen. Die Neubaugebiete Hosenmatten II und Hagendorn verschärften diese Problematik bereits. Außerdem bieten aus Sicht der BI weder Bürklin- noch Altvaterstraße ausreichend Platz für Begegnungsverkehr. Die Polizei hat ebenfalls Bedenken: "Die vorherrschende Infrastruktur scheint nur bedingt dafür geeignet, den zusätzlichen Verkehr eines neuen Baugebiets dieser Dimension reibungslos aufzunehmen", heißt es in einer Stellungnahme. Der Landesnaturschutzverband teilt diese Bedenken.

Das Büro Fichtner Water & Transportation hat ein Konzept erarbeitet. Grundlage waren Verkehrszählungen im März und November 2016. Die dabei ermittelten 800 Fahrzeuge am Tag (Altvaterstraße) beziehungsweise 600 (Bürklinstraße) werden als eher geringe Belastung aufgefasst. "Grenzen für Wohnstraßen nach geltenden Richtlinien sind 4000 Fahrzeuge pro 24 Stunden", teilt die Stadt mit. 600 beziehungsweise 160 Fahrzeugbewegungen könnten durch die Bebauung hinzukommen. Das Büro schlägt Halteverbote und Sonderparkzonen in der Bürklinstraße sowie teils längere und breitere Gehwege und eine "Begegnungsstelle" für Fahrzeuge in der Altvaterstraße vor.

Die Stadt weiß um die Defizite, schätzt die Lage aber anders ein: "Im Vergleich zu sonstigen städtischen Bereichen in Lahr ist das nähere Gebiet um den Altenberg gering belastet." Im weiteren Bebauungsplanverfahren könne die Verkehrsplanung konkretisiert werden. Der Stellplatzschlüssel fürs Parken von 1,5 Stellplätzen pro Wohneinheit sei hoch angesetzt. Der Stadt seien keine Kommunen bekannt, die bei Bauvorhaben höhere Stellplatzschlüssel festlegen. Unabhängig von den Altenberg-Plänen reagiere die Stadt mit einem Fußgängercheck und einem Parkraumkonzept für das Wohnquartier rund ums Klinikum.

Denkmalschutz

Laut Bürgerinitiative ist das Reichswaisenhaus ein Teil der Lahrer Geschichte und stehe symbolisch für die Erfolgsgeschichte eines Sozialprojektes. Mit der geplanten Bebauung würden Reichswaisenhaus und Thaeder-haus ihr Erscheinungsbild und ihre Bedeutung verlieren. Das Landesamt für Denkmalpflege schreibt dazu in seiner Stellungnahme: "Es wird angeregt, die geplante Bebauung zumindest so zu reduzieren, dass die historische Situation der bis heute solitär am Hang gelegenen zwei ehemaligen Waisenhäuser in der sie umgebenden Grünzone ablesbar bleibt. Die Reduzierung der geplanten Höhe der Bebauung wäre unbedingt wünschenswert, damit die Neubauten nicht in optische Konkurrenz zu den denkmalgeschützten Gebäuden treten, sondern sich in ihren Dimensionen unterordnen."

Bei der Bürgerinformation hat Baubürgermeister Tilman Petters betont, dass Denkmalschutz bei der Stadt einen hohen Stellenwert genießt. Laut Stadtverwaltung drohen die beiden Denkmäler aber zu verfallen. Einzige Lösung sei, die Nutzungsmöglichkeit des Geländes zu verbessern. Wohnbebauung biete sich als Alternative an. Sie sei verträglich in Hinblick auf Erhalt und Weiternutzung der Denkmale, füge sich gut in großzügige Grünanlagen ein und harmoniere mit den benachbarten Wohngebieten.

Schule/Kindergarten

Die Bürgerinitiative sagt, dass es in dem Gebiet schon jetzt nicht genügend Schul- und Kindergartenplätze gibt und diese Situation als erstes verbessert werden müsste. Durch 300 neue Anwohner würde sich die Situation noch verschärfen. Für diesen Zweck könnte das Areal des Reichswaisenhausareal genutzt werden.

Die Probleme bei der Geroldseckerschule, die über Platzmangel klagt, und bei der Kinderbetreuung sind der Stadt bekannt. An Lösungen werde gearbeitet. Im Gespräch ist unter anderem das Gelände der ehemaligen Ölfabrik in der Geroldsecker Vorstadt, auf dem Klassenräume für die Schule und eine Kindertagesstätte von einem Investor gebaut und dann an die Stadt verpachtet werden sollen. Entsprechende Pläne liegen vor. Der Verkauf des Grundstücks vom Eigentümer an den den Investor verzögert sich allerdings. Mehrere Notartermine wurden bereits verschoben. Die Ölfabrik ist laut Stadtverwaltung die finanziell günstigste Lösung. Sollte sie scheitern, werde man nach Alternativen suchen.

Der Bau einer Kinderbetreuungseinrichtung auf dem Areal des Reichswaisenhauses ist laut Stadtverwaltung mit dem gültigen Bebauungsplan nicht möglich. An dieser rechtlichen Interpretation äußert die Bürgerinitiative allerdings Zweifel, zumal bisher schon die "Kleinen Strolche" für ein Domizil haben.

Für den Fall, dass ein neuer Bebauungsplan zustande kommt und die Deutsche Bauwert dort baut, haben das Unternehmen und der Grundstücksbesitzer – der Verein Erstes Deutsches Reichswaisenhaus – angekündigt, auf ihre Kosten ein neue Kinderbetreuungseinrichtung für die "Kleinen Strolche" auf dem Gelände zu bauen (die BZ berichtete).

Mietpreise

Die Bürgerinitiative argumentiert, dass durch die neuen hochpreisigen Wohnungen auf dem Altenberg die Mietpreise allgemein in Lahr steigen werden. "Kommen diese Wohnungen auf den Markt, sorgen die dort angebotenen Preise auch für einen generellen Anstieg der Mieten in Lahr. Denn einen offiziellen Mietspiegel in Lahr gibt es nicht und so vergleicht jeder Vermieter sein Angebot mit denen aus Zeitung und Internet." Ein solcher Zusammenhang wird von den Befürwortern der Bebauung zurückgewiesen. "Je mehr gebaut wird, desto mehr Preisentlastung gibt es auf dem Mietwohnungsmarkt", hat Investor Uwe Birk erklärt.

Beiden Aussagen widerspricht Rainer Wünsch, Vorsitzender vom Deutschen Mieterbund Offenburg-Lahr: "Durch die neuen Wohnungen wird kein bestehender Wohnraum frei, es wird vielmehr ein neues Klientel angesprochen. Reich baut für Reich. Eine allgemeine Mieterhöhung wird es aufgrund der Bebauung aber auch nicht geben. Bei den Mietpreisen orientiert man sich an ortsüblichen gleichwertigen Wohnungen."

Dem stimmt Ingrid Roll, Geschäftsführerin des Vereins Haus und Grund Lahr, zu. Allerdings räumt sie ein, das Immobilienportale im Internet durchaus mit dem Mittelwert rechnen. "Das ist überhaupt nicht repräsentativ." Trotzdem entständen Mieterhöhungen nach vorangegangener Sanierung. Mit dem allgemeinen Effekt der steigenden Mieten, die aufgrund von hoher Nachfrage, aber auch höheren Nebenkosten, zum Beispiel durch energetische Sanierung, und einem fehlenden Mietspiegel anziehen, habe die Bebauung nichts zu tun.

Naturschutz

Naturschutzrechtlich geschützt ist das Areal nicht. Unmittelbar nördlich an das Gelände grenzt das Fauna-Flora-Habitat-Gebiet "Schwarzwald-Westrand von Herbolzheim bis Hohberg" an. Der Altenberg liegt an der Grenze, aber innerhalb des Naturparks Schwarzwald Mitte/Nord.

Die Pflanzenwelt im geplanten Baugebiet rund um das Reichswaisenhaus ist geprägt von Wiesen mit Kirsch- und Apfelbäumen, einigen hohen Fichten und Kiefern. Im oberen Teil wachsen auch Robinien. Um das Thaederhaus herum findet man viele Ahornbäume aber auch Eiben und Douglasien. Entlang kleiner Sandsteinmauern wachsen Gartensträucher wie Flieder, Hartriegel und Forsythien. Es gibt auch Schlehen, Weißdorn und Haselnuss. Besonders geschützte Pflanzenarten kommen nicht vor.

Bei einer Begehung des Planungsbüros "Faktorgrün" im Jahr 2015 mit Blick auf die Tierwelt wurden neun verschiedene Fledermausarten, darunter die Zwergfledermaus, gesichtet. Es wurden Buntspecht, Girlitz, Gimpel, Hirschkäfer, Gottesanbeterin und Schlingnatter registriert. Besonders geschützt, weil vom Aussterben bedroht, sind Gottesanbeterin und Hirschkäfer. Dazu schreibt das Planungsbüro, die geplante Ausgleichsfläche im Osten des Areals biete der Gottesanbeterin neuen Lebensraum. Der ebenfalls besonders geschützte Hirschkäfer komme vor allem im Bereich der mächtigen Laubbäume im Nordosten des Areals vor. Dieser Bereich werde von der Planung aber nicht beeinträchtigt. Die Schlingnatter müsste in einen bereits geschaffenen Ersatz-Lebensraum in der Nähe des Geländes umgesiedelt werden.

Der Bund für Umwelt- und Naturschutz Deutschland (BUND) und der Naturschutzbund Nabu sprechen sich nicht generell gegen eine Bebauung aus. Der BUND schreibt in seiner Stellungnahme lediglich, dass auch andere Standorte mit weniger Naturverbrauch geprüft werden sollten. Der Landesnaturschutzverband weist auf den Aufruf des Landes hin, den Flächenverbrauch zu reduzieren und stattdessen Baulücken zu schließen.

Laut Planungsbüro sind Ausgleichsflächen im Osten des Plangebiets vorgesehen. Auf 0,9 Hektar wird strukturreiches Offenland und auf 1,4 Hektar ein Konzept für den bestehenden Hochwald entwickelt, das auch Totholz berücksichtigt, in dem etwa der Hirschkäfer lebt. 0,2 Hektar Wald am Rand des Waldes werden gerodet, außerdem sollen Einzelbäume und Baumgruppen innerhalb des Gebiets gefällt werden.

Geologie

Den Untergrund und damit die Standsicherheit neu zu errichtender Gebäude hat die Ingenieurgruppe Geotechnik mit Bohrungen und Rammversuchen analysiert. Die Erkenntnisse decken sich im wesentlichen mit den Informationen der Geologischen Karte des Landesamts für Geologie, Rohstoffe und Bergbau (LGRB). Demnach zählt das tiefere Gestein zum Badischen Bausandstein, auf dem Häuser unproblematisch gegründet werden können. Darüber finden sich aber teils mächtige Lössschichten. Löss ist feines Substrat, das auch zum Fließen neigen kann. In der Geologischen Karte wird diese Deckschicht als "Löss führende Fließerde" bezeichnet, als "Lockergestein, das überwiegend feinkörnig, teilweise mit grobem Gesteinsschutt vermengt" ist. Das Baugebiet ist nach der Gefahrenkarte des LRGB allerdings kein Rutschungsgebiet. Diese Decklage ist laut Ingenieurgruppe als bedingt tragfähig einzustufen. Das müsse bei der Dimensionierung von Gründungen berücksichtigt werden, heißt es in der Analyse.

Je höher am Altenberg und im Gelände man steigt, desto früher trifft man im Boden auf den Sandstein. Dieser wurde knapp oberhalb des Geländes auch einst als Baustein abgebaut.

Wohnraumbedarf

Die Bürgerinitiative fordert auf ihren Plakaten "Faire Miete statt hoher Rendite". Die städtischen Wachstumsprognosen seien sehr vage formuliert, sagt BI-Sprecher Frank Himmelsbach. Gespräche mit Bürgern zeigten ihm, dass in erster Linie preisgünstiger Wohnraum dringend gesucht wird. Auch der Bund für Umwelt- und Naturschutz zweifelt, ob hochpreisige Wohnungen in diesem Umfang gebraucht werden – und ob der Bedarf nicht an anderer Stelle besser gedeckt werden könne. Stefan Löhr vom Stadtplanungsamt hält mit einer Prognose zur Einwohnerentwicklung dagegen. Jährlich würden rund 400 Wohnungen in Lahr benötigt: Einerseits durch den Anstieg der Wohnfläche pro Einwohner, andererseits durch Zuwanderung. Laut Statistischem Landesamt steigt die Zahl der Lahrer in den nächsten zehn Jahren auf mehr als 48 000. 335 Wohneinheiten sind 2016 in Lahr genehmigt worden. Der Großteil im mittleren Preissegment, schätzt Löhr. Er sieht eine sehr hohe Nachfrage im kostengünstigen Bereich, aber auch hohen Bedarf im gehobenen und mittleren. Die Stadt berichtet indes von unterdurchschnittlichen Werten bei Einkommensteuer und Kaufkraft . Hier müsse – im Interesse der Stadtentwicklung und des Einzelhandels – gegengesteuert werden. Dass das durch solche Baugebiete möglich sei, zeige das Beispiel Hosenmatten II: Bereits im Zuge des ersten Bauabschnitts seien viele Gutverdiener nach Lahr gezogen. Auch für die Wohnungen am Altenberg gebe es bereits viele Interessenten.
Infos im Internet

Alle Beteiligten des Bürgerentscheids informieren auch im Internet – die Bürgerinitiative unter http://www.bi-altenberg-lahr.info und auf Facebook, der Investor unter http://reichswaisenhaus.de und die Stadt Lahr zum Bebauungsplan unter http://mehr.bz/bplanaltenberg und zum Bürgerentscheid unterhttp://mehr.bz/2603entscheid Ein Online-Dossier mit allen Berichten zum Thema hat die Badischen Zeitung unter http://www.badische-zeitung.de/altenberg zusammengestellt, der erste Teil des Faktenchecks der Badischen Zeitung steht unter dem Direktlink http://mehr.bz/altenberg1.
von C. Kramberg, M. Alexander, S. Beha, B. Bernhardt
am Mi, 22. März 2017 um 19:00 Uhr

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