BZ-Serie Wohnungsmarkt (6)

Hilmar von Lojewski fordert, dass die Städte das schärfste Schwert des Städtebaurechts zücken

"Nur durch Neubau ist eine teilweise Entlastung des Markts möglich" – das sagt Hilmar von Lojewski, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr für den Deutschen Städtetag.

"Boomstädte" und "Wohnungsnot" – diese Kategorisierungen erscheinen in der Berichterstattung über Städtewachstum beinahe inflationär und erzeugen häufig ein Zerrbild. Zwar verbuchen viele deutsche Städte derzeit wachsende Bevölkerungszahlen und ist die Wohnungsfrage vielerorts keineswegs gelöst. Verkannt wird in der Regel aber, dass Wachstum an einer Stelle oft mit Schrumpfungen andernorts einhergeht und beides vielfach eng beieinanderliegt.


Nur Neubauten können den Markt entlasten

Mit Blick auf die aktuellen Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung und die Prognosen, die die Städte selbst auflegen, gibt es kaum irgendwo wirklich Anlass, von "Boomstädten" und "Wohnungsnot" zu sprechen. In der fachlichen Analyse setzen sich "Schrumpfen" und "Wachsen" aus vielen Faktoren zusammen. Dazu zählen unter anderem die Bevölkerungsentwicklung, die Arbeitsplatzentwicklung, die Arbeitslosenquote, die Realsteuerkraft und die Kaufkraft. Erst aus der gewichteten Einbeziehung dieser Faktoren lässt sich ein halbwegs realistisches Bild der gesamtstädtischen Entwicklung ableiten.

Die detailliertere Betrachtung relativiert allerdings nicht den dringenden Wohnungsbedarf in den wachsenden Städten Deutschlands. Nur durch Neubau ist eine teilweise Entlastung des Markts möglich. Und nur durch von Bund, Ländern und vielfach auch Städten selber geförderten Neubau können Haushalte mit niedrigen und inzwischen auch mit mittleren Einkommen in Wachstumsstädten zu angemessenen Preisen Wohnraum finden. Daher haben alle Wachstumsstädte sich konzeptionell und planerisch neu aufgestellt, ihre Stadtentwicklungspläne oder kommunalen Handlungsprogramme zur Aktivierung von Bauland und von Potenzialen zur Innenentwicklung à jour gebracht, sogenannte Baulandbeschlüsse zur Beteiligung des privaten Sektors an der Erstellung geförderter Wohnungen herbeigeführt, ihre Wohnungsbaustrategien angepasst und die eigenen Wohnungsbaugesellschaften wieder zum Bauen gebracht. Zudem werben die Städte bei Genossenschaften und Neugründungen, wieder zu bauen und unterstützen vielfach Baugemeinschaften und Baugruppen durch sogenannte Konzeptvergaben von städtischen Grundstücken.

Schließlich sollten die Städte auch wieder "das schärfste Schwert" des Städtebaurechts zücken, die Entwicklungsmaßnahme, die den Erwerb von zukünftigem Bauland zu dem "entwicklungsbedingt unbeeinflussten Anfangswert" gestattet, also den spekulationsfreien Erwerb von zukünftigem Bauland durch die Kommunen. Südlich des Mains gibt es bislang nur wenige Beispiele, wo dieses ausgesprochen wirksame, aber auch anspruchsvolle Instrument angewendet wird.

Alle Veränderung muss mit einer qualitative Verbesserung der städtebaulichen Situation einhergegehen

Allen Instrumenten gemeinsam ist, dass sie neben formalen planerischen und politischen Hürden auch Widerstände der Bevölkerung und der Verteidiger von Frei- und Grünflächen zu überwinden haben. Es bedarf in den wachsenden Städten eines Konsenses darüber, dass "das Boot nicht voll" ist, dass über die bislang Zugewanderten hinaus weitere Neubürgerinnen und –bürger willkommen sind, dass Wachstum zukunftsfähig macht – und dafür zusammengerückt oder auch wieder im Außenbereich Bauland entwickelt werden muss. Dies ist nur zu bewerkstelligen, wenn der baulichen Entwicklung ein umfassendes Verständnis zur Planungs- und Baukultur einer Stadt zugrunde liegt, wie es der Deutsche Städtetag propagiert.

Das bedeutet, dass mit jeglicher Veränderung auch eine qualitative Verbesserung der städtebaulichen Situation, der Frei- und Grünflächen, der Ausstattung mit sozialer und verkehrlicher Infrastruktur einhergehen muss. Veränderung ohne Verbesserung ist nicht vermittelbar und liegt auch nicht im Wesen der Stadtentwicklung. Das bedeutet Stadtwachstum mit hohem Qualitätsanspruch. Auch wenn derzeit Quantitäten im Vordergrund stehen.
Hilmar von Lojewski

Der Autor, Jahrgang 1961, ist seit 2012 Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr für den Städtetag Nordrhein-Westfalen und den Deutschen Städtetag.

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von bz
am Do, 09. Juli 2015 um 22:37 Uhr

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