Wer drin wohnt, ist fein raus

Familienheim – die eigengenutzte Immobilie im neuen Erbschaftsteuerrecht

Den "Schutz des gemeinsamen familiären Lebensraums" hatte der Gesetzgeber im Blick, als er die neuen erbschafts- und schenkungssteuerlichen Regelungen zum "Familienheim" schuf. Die Vorschriften zum Familienwohnheim, wie es nach altem Recht hieß, wurden erweitert und an europarechtliche Anforderungen angepasst. So sind seit dem 1. Januar dieses Jahres nicht nur eigengenutzte Immobilien in Deutschland steuerfrei übertragbar, die Begünstigung betrifft nun auch das in einem EU- oder EWR-Staat gelegene Grundstück. Zum begünstigten Personenkreis gehören jetzt auch eingetragene Lebenspartner.

Während bislang als Familienwohnheim nur zu eigenen Wohnzwecken genutzte Häuser und Eigentumswohnungen steuerfrei verschenkt werden konnten, versteht das Gesetz unter "Familienheim" nun sämtliche Arten bebauter Grundstücke. Damit gelten zum Beispiel zwei Wohnungen in einem Mehrfamilien- oder Geschäftshaus als begünstigtes Familienheim. Nach altem Recht versagte das Finanzamt jedem die Steuerbefreiung, der auch nur Teile seiner Immobilie vermietet hatte. Dieses mittlerweile auch durch die Rechtsprechung kritisierte Alles-oder-nichts-Prinzip ist mit der Neureglung überholt. Wird das Gebäude also nicht nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt und (teilweise) vermietet, schließt dies die Steuerfreiheit nicht von vornherein aus. Als Familienheim begünstigt ist dann der von der Familie benutzte Flächenanteil.

Nach altem Recht steuerfrei waren lediglich Schenkungen an Ehegatten. Das neue Recht begünstigt dagegen zusätzlich auch den Erbfall, wenn Erben der Ehegatte (oder Lebenspartner) und Kinder sind. Voraussetzung für die Steuerfreiheit im Erbfall ist nicht nur, dass der Erblasser das Familienheim bis zu seinem Tod selbst genutzt hat, sondern auch, dass der Erbe diese Wohnung mindestens zehn Jahre lang nach dem Erbfall selbst nutzt. Nur zwingende Gründe gegen diese Selbstnutzung können die rückwirkende Nachversteuerung des Erbfalls durch den Fiskus verhindern. Was konkret als zwingender Grund für die Ausnahmeregelung angesehen wird, ist derzeit noch ungeklärt. Während Krankheit oder Pflegebedürftigkeit wohl anerkannt werden müssten, dürften berufliche (etwa der Antritt einer neuen auswärtigen Arbeitsstelle) oder familiäre, private Gründe (eine neue Ehe) ausscheiden.

Darüber hinaus ist der Erwerb eines Familienheims durch Kinder nur insoweit steuerfrei, als die Wohnung 200 Quadratmeter Fläche nicht übersteigt. Daher sind bei einer 250 Quadratmeter großen Wohnung vier Fünftel des Wohnungswertes steuerfrei und ein Fünftel steuerpflichtig.

Aufgrund dieser einschränkenden Bedingungen für die Steuerfreiheit im Erbfall sollte eine Übertragung schon zu Lebzeiten ins Auge gefasst werden. Denn die Schenkung der auch nur teilweise selbst- genutzten Wohnung an den Ehegatten oder Lebenspartner ist nach wie vor steuerfrei. Behaltensfristen gibt es in diesem Fall nicht. Nutzungsänderungen in späteren Jahren, wie etwa die Vermietung oder gar der Verkauf der Wohnung, sind unschädlich.

von Bernd Meier
am Mo, 13. Juli 2009


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